Блог · 2026-02-11

ВНЖ за недвижимость в 2026: где программы ещё работают

Испания закрыла золотую визу, Португалия убрала недвижимость из ARI, Ирландия свернула программу ещё раньше. Разбираем, где покупка квадратных метров всё ещё даёт статус - и на что смотреть, кроме порога входа.

Карта сузилась, но не опустела

Последние три года Европа последовательно закрывала золотые визы за метры. Португалия убрала недвижимость из программы ARI ещё в октябре 2023-го, Ирландия свернула Immigrant Investor Programme, Испания отменила инвесторскую визу с 3 апреля 2025 года, Венгрия в январе 2025-го исключила прямую покупку жилья из своей гостевой инвесторской программы, оставив только вложение в фонд недвижимости. Логика везде одна: политики связывают инвесторские визы с ростом цен на жильё, а Еврокомиссия давит на страны-члены по линии безопасности и отмывания.

При этом сам инструмент никуда не делся. На февраль 2026 года купить недвижимость и получить за это легальный статус по-прежнему можно - просто список стран стал короче, а пороги выше. Ниже - то, что реально работает, и то, о чём агенты по продаже недвижимости обычно не рассказывают. Общий обзор всех инвесторских маршрутов мы держим в разделе про золотые визы, здесь же - только сценарий покупка объекта.

Греция: главный рынок Европы, но уже с тремя ценниками

Греция осталась крупнейшей действующей программой ЕС за недвижимость, но с 2024 года она перестала быть дешёвой. Пороги зависят от того, где вы покупаете:

• €800 000 - Аттика (включая Афины и Афинскую Ривьеру), агломерация Салоник, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек;
• €400 000 - остальная Греция: Пелопоннес, Эпир, Фессалия, небольшие острова;
• €250 000 - только для двух особых сценариев: перевод коммерческого объекта в жилой или реставрация здания, признанного памятником. География здесь не ограничена, но и объектов таких немного, а работы нужно выполнить и зарегистрировать.

Для двух старших порогов действует требование по площади - не менее 120 м², и инвестиция должна быть в один объект, оплаченный безналичным переводом. Отдельно важно: недвижимость, купленная под новые правила, не может сдаваться посуточно через Airbnb, Booking и аналоги. Нарушение грозит штрафом и аннулированием ВНЖ. То есть модель купил студию в Афинах, отбиваю содержание туристами под новыми порогами больше не работает - только долгосрочная аренда.

Что вы получаете: пятилетний ВНЖ на всю семью, продлеваемый, пока сохраняется инвестиция, безвизовый Шенген и отсутствие требования жить в стране. Что вы не получаете: быстрый паспорт. Греческое гражданство требует многолетнего фактического проживания и языкового экзамена, а золотые годы без реального присутствия в этот срок не засчитываются.

Кипр: ПМЖ сразу, но паспорта не будет

Кипр - редкий случай, когда за покупку дают не ВНЖ, а сразу постоянный вид на жительство, бессрочный и без ежегодных продлений. Порог - от €300 000 плюс НДС, при этом жильё нужно брать первичное, напрямую у застройщика; вторичный рынок доступен фактически только для коммерческих объектов. Разрешено набирать сумму двумя объектами, но у одного застройщика.

Ключевое условие, о котором забывают: подтверждённый годовой доход из источников за пределами Кипра - примерно от €50 000 на основного заявителя, плюс надбавки на супруга и детей. Деньги на покупку должны прийти со счёта заявителя или супруга из-за рубежа. Держать статус нужно, посещая остров хотя бы раз в два года.

Гражданства эта схема не даёт. Кипрская программа паспорт за инвестиции была закрыта ещё в 2020-м, а натурализация требует многолетнего реального проживания на острове. Если цель - именно второй паспорт, смотрите не на недвижимость, а на программы гражданства: там логика и сроки совершенно другие.

Турция: единственный быстрый путь к паспорту через метры

Турция остаётся практически единственной страной, где покупка недвижимости конвертируется не в статус жителя, а в полноценное гражданство. Порог - от $400 000 в жильё или коммерцию с зарегистрированным строением, обязательство не продавать объект три года, срок процесса - обычно от полугода до года. Отказываться от прежнего гражданства не нужно, языкового экзамена нет, семья идёт вместе.

Есть и малый маршрут: обычный ВНЖ владельца недвижимости, для которого с 2022 года действует минимальная стоимость объекта порядка $200 000, плюс список районов, закрытых для регистрации иностранцев. Правила здесь меняются чаще, чем в любой другой стране списка, поэтому конкретный адрес всегда нужно проверять перед задатком. Детали инвесторского маршрута мы разбираем в материале про гражданство Турции за инвестиции.

Главный риск турецкой схемы - не юридический, а рыночный. Значительная часть объектов продаётся с премией за гражданство: цена выставляется под порог программы, а не под рынок. Выйти из такого актива через три года без потери в валюте удаётся не всем.

За пределами Европы: ОАЭ, Панама, Маврикий

ОАЭ. Золотая виза на 10 лет выдаётся при владении недвижимостью с подтверждённой стоимостью от 2 млн дирхамов (около $545 000). Допускаются ипотечные и часть проектов на стадии строительства у аккредитованных застройщиков, а также суммирование нескольких объектов в портфель. Пути к гражданству нет вообще - эмиратский паспорт получают в исключительных случаях, поэтому ОАЭ имеет смысл рассматривать как налоговую и логистическую базу, а не как страну назначения.

Панама. Qualified Investor Visa даёт постоянный вид на жительство сразу, при покупке недвижимости от $300 000 с обязательством держать её пять лет. Важная деталь тайминга: льготный порог в $300 000 действует ограниченно и, по действующим планам, должен подняться до $500 000 осенью 2026 года - сроки уже сдвигали, но рассчитывать на бесконечное продление не стоит. Присутствие минимальное: въезд раз в два года. Через пять лет ПМЖ открывает право подавать на натурализацию. Панама, кстати, работает по территориальному принципу налогообложения - как и Парагвай, где вход в резидентство обходится в разы дешевле любой золотой визы.

Маврикий. Резидентство выдаётся при покупке жилья в одобренных схемах (IRS, RES, PDS, Smart City) от $375 000. Статус действует, пока вы владеете объектом, распространяется на семью, минимального срока пребывания нет, объект можно сдавать. Ограничение: покупать можно только внутри государственных схем, то есть выбор объектов заметно уже рынка.

Таблица: пороги и статус программ на 2026 год

Цифры даны по состоянию на февраль 2026 года; перед сделкой пороги и требования нужно перепроверять - в этой сфере правила меняются быстрее, чем обновляются сайты застройщиков.

Подводные камни: шесть вопросов до задатка

1. Ликвидность. Объект, купленный под программу, продаётся не рынку, а следующему инвестору с теми же требованиями. Это узкий круг покупателей. Спросите себя: продастся ли эта квартира местному жителю по той же цене? Если нет - вы платите премию, которую при выходе не вернёте. Локация здесь важнее метража, и по крупным рынкам мы ведём отдельные гиды по городам.

2. Стоимость входа сверх цены. Налог на переход права, НДС на новостройку, нотариус, юрист, госпошлины за карты резидента - в сумме это обычно 6-12% сверх стоимости объекта, а в отдельных случаях больше.

3. Содержание. Ежегодные налоги на владение, коммунальные платежи, взносы в управляющую компанию, страховка, управление арендой. Считайте пятилетнюю стоимость удержания статуса, а не только вход.

4. Налоги. ВНЖ сам по себе не делает вас налоговым резидентом, но и не защищает от него: во многих странах статус наступает автоматически после 183 дней. Одновременно доход от аренды почти всегда облагается по месту нахождения объекта, независимо от вашего резидентства. Разбор режимов - в налоговом разделе.

5. ВНЖ - это не гражданство. Из всего списка прямой паспорт даёт только Турция. Греция, Кипр, Панама и Маврикий ведут к натурализации, но через годы фактического проживания, язык и интеграцию. Если статус нужен на всякий случай, а жить вы там не собираетесь, честнее сравнивать варианты в разделе ВНЖ и ПМЖ, а не рассчитывать на второй паспорт.

6. Риск изменения правил. Как правило, уже выданные статусы не отзывают задним числом, но условия продления, пороги и разрешённые сценарии использования объекта меняются регулярно. Греческий запрет на посуточную аренду - наглядный пример: люди покупали под одну экономику, а получили другую. Закладывайте в модель сценарий, где программу закроют для новых заявителей, а вам останется просто недвижимость.

Как выбирать

Если нужен Шенген и вы готовы к суммам от €400 000 - Греция. Если важен бессрочный статус без продлений и есть подтверждаемый зарубежный доход - Кипр. Если цель именно паспорт и вы принимаете рыночный риск - Турция. Если приоритет налоговая база и инфраструктура - ОАЭ. Если нужен дешёвый вход в Латинскую Америку с перспективой натурализации - Панама, пока действует порог $300 000. Маврикий - вариант для тех, кто действительно хочет там жить.

И последнее: недвижимость - самый неповоротливый способ купить статус. Деньги замораживаются в неликвидном активе в чужой юрисдикции на годы. Прежде чем идти этим путём, посчитайте, не решают ли вашу задачу дешевле визы для удалённой работы, ВНЖ через бизнес или регистрацию компании - во многих случаях решают.

Частые вопросы