Блог · 2025-06-11

Рынок недвижимости Кипра 2025: тренды, инвестиции и прогнозы

Исследовательский отчёт компании Murblz раскрывает свежие данные и перспективы рынка недвижимости Кипра в 2025 году. Несмотря на внешние вызовы, рынок сохраняет устойчивый рост, оставаясь одним из самых привлекательных направлений для иностранных инвестиций в Европейском союзе.

1. Актуальные статистические данные (2024 - начало 2025)

2024 год стал для кипрской недвижимости рекордным по объёму вложений - общая сумма сделок достигла €5,71 млрд (на 1% больше, чем в 2023). При этом число сделок сократилось примерно на 3% до 23 900, что указывает на рост средней стоимости объектов. Лимасол сохранил лидерство по объёму - на него пришлось около 44% общей ценности продаж. Цены на жильё продолжили рост: особенно заметно подорожали объекты в прибрежных районах - например, в Пафосе и Ларнаке цены поднялись на 18-21% за год (в Лимасоле - около +16%, тогда как в столичной Никосии - около +5%).

По итогам 2024 года динамика сделок заметно различалась по регионам:

• Никосия: рост +14% (3 527 сделок в 2024 году против 3 105 в 2023-м) благодаря повышенному местному спросу.
• Ларнака: +5% (3 356 против 3 185) - стабильный рост на фоне новых проектов и доступных цен.
• Лимасол: -1% (5 032 против 5 092) - незначительное снижение, при этом крупнейший рынок (около 30% всех продаж).
• Пафос: -8% (3 107 против 3 375) - умеренное снижение после бума предыдущих лет.
• Фамагуста: -5% (775 против 812) - небольшой спад на наименьшем по объёму рынке.

Начало 2025 года демонстрирует позитивный тренд. В первом квартале 2025 года было заключено 4 137 договоров купли-продажи - на 15% больше, чем годом ранее. Несмотря на небольшое сокращение числа оформленных прав собственности (-2,9%), общая стоимость этих сделок выросла на 15% (более €1,1 млрд). Лимасол укрепил статус локомотива рынка - за квартал там зарегистрировано около 1 295 сделок на сумму €429 млн. В Никосии за то же время оформлено больше всего переходов прав (1 304 объекта на €283,5 млн) - устойчивый внутренний спрос. Пафос и Ларнака также показали высокую активность - около 800-910 сделок в каждом из этих районов за квартал. Эксперты отмечают, что 2025 год начался с правильной ноты, и перспективы остаются положительными на фоне всё ещё высокого спроса и роста нового строительства.

2. Анализ спроса: локальный и иностранный

Внутренний спрос

В 2024 году активность местных покупателей заметно возросла. Продажи киприотам выросли примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом, причём увеличение наблюдалось во всех крупных округах (кроме небольшого спада в Фамагусте). На сделки с участием местных жителей пришлось порядка 60-65% общего числа транзакций (для сравнения: в декабре 2024 года на долю киприотов приходилось около 63% продаж). Такой рост обусловлен стабильным экономическим восстановлением и улучшением условий кредитования, а также предпочтением местных семей покупать доступные квартиры вместо домов - квартиры обеспечили около 68% всех жилых сделок 2024 года.

Иностранные покупатели

Спрос со стороны зарубежных инвесторов в 2024 году несколько остыл: количество сделок с иностранцами снизилось на 10%. Особенно заметно сократилось число покупок гражданами вне ЕС - на 12% по сравнению с 2023 годом. Это связано с завершением программы золотых паспортов и высоким ценовым порогом в традиционно популярных локациях. Например, покупки нерезидентами в Лимасоле упали на 26%, в Пафосе - на 16%. Тем не менее на эти два курортных региона по-прежнему пришлось более 60% всех продаж иностранцам. Одновременно растёт интерес иностранцев к менее дорогим направлениям: Никосия (+19% сделок с зарубежными гражданами в 2024 году), Фамагуста (+13%) и Ларнака (+4%) привлекли больше иностранных покупателей.

Эксперты отмечают явный сдвиг фокуса иностранных инвесторов: вследствие высоких цен в Лимасоле многие из них переключились на более доступные рынки Ларнаки и Пафоса.

Граждане ЕС и третьих стран

По данным 2024 года, покупки недвижимости гражданами других стран ЕС снизились лишь на 3%, тогда как сделки с участием граждан вне ЕС сократились сильнее (-12%). Среди европейцев наиболее популярны курортные районы: несмотря на небольшой спад интереса к Пафосу (-8%), увеличилось число сделок в Фамагусте (+22%), Никосии (+10%) и Ларнаке (+6%). В сегменте инвесторов из третьих стран произошло перераспределение: спрос со стороны традиционных покупателей из СНГ снизился, но вырос интерес новых групп инвесторов из Ближнего Востока и Азии. Никосия стала своеобразным открытием - число сделок с инвесторами вне ЕС там выросло на 28%, что связывают с привлекательностью столицы для компаний и студентов. В целом, несмотря на временное уменьшение доли иностранцев, Кипр сохраняет статус востребованного направления для зарубежных покупателей благодаря своему климату, уровню жизни и статусу члена ЕС.

3. Инвестиционная доходность недвижимости на Кипре

Долгосрочная аренда

Жилая недвижимость на Кипре приносит инвесторам стабильный доход: валовая доходность от долгосрочной аренды в среднем составляет 4-6% годовых от стоимости объекта. Это в разы выше доходности банковских депозитов (в 2024 году срочные вклады давали около 1,98% годовых). Наибольшую отдачу обеспечивают квартиры и объекты у моря. Так, в Лимасоле - самом дорогом городе - доходность аренды варьируется от 4% до 6% в год, особенно высоки ставки на прибрежные апартаменты премиум-класса. В Ларнаке средняя доходность достигает 5-6% благодаря относительно низким ценам покупки и стабильному спросу на аренду рядом с пляжами и аэропортом. Столица Никосия даёт чуть более консервативные 4-5% годовых, что отражает устойчивый спрос на жильё рядом с деловыми кварталами и вузами. Пафос и курортная Фамагуста (Протарас, Айя-Напа) показывают около 4-5%, однако эти регионы раскрывают потенциал при посуточной сдаче туристам. Отметим, что доходность квартир обычно выше, чем у вилл: по данным RICS, в конце 2024 года средняя доходность апартаментов составляла около 5,4%, тогда как у частных домов - около 3,0%. Это объясняет, почему инвестиционные покупки смещаются в сегмент кондоминиумов и апарт-отелей. В условиях растущего рынка аренды (доля арендаторов выросла до примерно 30% домохозяйств) недвижимость остаётся привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций.

Краткосрочная аренда (туристические объекты, Airbnb)

Сектор краткосрочной аренды на Кипре переживает бурный рост, подпитываемый рекордным турпотоком. По данным AirDNA, типичный объект, сдаваемый через Airbnb, занят около 63% времени в году (примерно 230 ночей) при среднем дневном тарифе около $91, что приносит владельцу порядка $20 000 годового дохода. В 2024 году число активных объектов Airbnb превысило 15 400 (рост более чем на 10% за год); особенно быстро прибавилось предложений в Никосии (+25%) и Лимасоле (+17%). Это связано с тем, что доходы от посуточной сдачи зачастую превышают классическую аренду - собственник может гибко повышать цены в высокий сезон и получать в 1,5-2 раза больше ежемесячно, чем при длительном контракте. Ключевые курортные зоны приносят наибольшую прибыль: по оценке AirDNA, среднегодовой доход от одной недвижимости в Айя-Напе достигает около €61 300, в Протарасе - около €46 200, а в районе Пейи (курорт возле Пафоса) - около €55 800 в год. Для сравнения, даже в крупных городах доходы от посуточной аренды ниже (Никосия - около €13 500, Ларнака - около €18 300 в год). Таким образом, вилла или апартаменты в топовом туристическом направлении способны приносить 8-10% годовых и более относительно вложенной суммы - существенно выше среднерыночной доходности. Безусловно, краткосрочная аренда требует активного управления (заселение гостей, уборка, маркетинг), поэтому многие инвесторы привлекают профессиональные компании управления недвижимостью для повышения рейтингов и окупаемости.

В целом тенденция очевидна: Кипр как популярная дестинация для отдыха даёт инвесторам шанс получать высокие дивиденды от недвижимости через сервисы вроде Airbnb и Booking. При этом регулирование этого сектора пока довольно либерально, что упрощает ведение такого бизнеса.

4. Юридические аспекты инвестиций для иностранцев

Кипр обладает прозрачной и надёжной правовой системой в сфере недвижимости, унаследованной от британского права. Возможности для иностранных инвесторов достаточно широкие: граждане ЕС имеют те же права, что и киприоты, - можно свободно приобретать неограниченное число объектов любой стоимости. Граждане вне ЕС также могут покупать недвижимость (жилую или коммерческую), однако действуют некоторые ограничения: как правило, одному иностранцу из третьей страны разрешено оформить на своё имя не более одной виллы или квартиры либо одного земельного участка до 4 013 м². Кроме того, после подписания договора купли-продажи покупатель из страны вне ЕС обязан получить разовое разрешение Совета министров на приобретение (это формальная процедура, обычно одобряемая автоматически). На практике указанные лимиты не мешают инвесторам приобретать несколько объектов через создание местных компаний или оформление на членов семьи, если нужно выйти за ограничение.

Структура и безопасность сделки

Процесс покупки недвижимости на Кипре тщательно регламентирован и направлен на защиту прав инвестора. Рекомендуется нанять независимого юриста, который будет представлять исключительно интересы покупателя. Стандартная процедура включает: резервирование объекта с внесением небольшого залога и полную юридическую проверку (due diligence) - адвокат проверяет чистоту титула продавца, отсутствие обременений и наличие всех разрешений на строительство. Далее составляется и подписывается договор купли-продажи, после чего он регистрируется в окружном Земельном департаменте (в течение 6 месяцев со дня подписания). Регистрация договора в госреестре защищает покупателя: объект не может быть продан повторно, даже если право собственности ещё не перешло. После выполнения всех условий (оплаты, получения разрешения для граждан вне ЕС) происходит перерегистрация титула на имя покупателя в Земельном реестре (Land Registry) и оплата положенных сборов. В итоге новый владелец получает Title Deed - государственный сертификат права собственности. Эта система гарантирует высокую степень безопасности и прозрачности сделки, что привлекает иностранных инвесторов.

Налоги и сборы при покупке

Фискальная нагрузка на недвижимость в Республике Кипр умеренная по европейским меркам. Основные издержки при приобретении:

• Гербовый сбор (Stamp Duty): разовый сбор при подписании договора, около 0,15-0,20% от стоимости (прогрессивная ставка). Без уплаты гербового сбора договор не примут на регистрацию.
• НДС: при покупке новой недвижимости у застройщика действует НДС 19%. Однако для первого жилья можно получить льготную ставку 5% на первые €200 000 стоимости (и 19% на остаток). Многие инвесторы под эти критерии не попадают (так как не будут резидентами), поэтому обычно закладывают в бюджет покупки полные 19%.
• Сбор за перенос титула (Transfer Fee): взимается Земельным департаментом при оформлении титула на нового владельца. Прогрессивная шкала 3-8% от рыночной стоимости объекта. Если по объекту был уплачен НДС (новострой), то трансферный сбор не взимается, что является приятным бонусом для покупателей у девелоперов.
• Юридическое сопровождение: услуги адвоката обычно стоят около 1-2% от цены недвижимости (плюс НДС), в зависимости от сложности сделки.
• Прочие расходы: при покупке оплачивается небольшая пошлина за подачу заявления в Совет министров (для покупателей вне ЕС) и, при необходимости, услуги перевода документов. Страхование имущества не обязательно, но рекомендуется. Ежегодные муниципальные налоги на недвижимость включают только плату за вывоз мусора, благоустройство и тому подобное (как правило, €100-200 в год, обычно оплачиваются продавцом пропорционально на момент сделки).

Важно подчеркнуть, что на Кипре нет ежегодного налога на недвижимость (Immovable Property Tax отменён с 2017 года).

Также отсутствует налог на наследование имущества - передача виллы или квартиры по наследству не облагается сбором, что выгодно отличает юрисдикцию от многих стран ЕС. Налог на прибыль от продажи (Capital Gains Tax) составляет 20% с разницы между покупной и продажной ценой (после индексации на инфляцию); он уплачивается только при росте стоимости и не взимается, например, если владелец держит имущество и не продаёт. Налог на доход от аренды для налоговых резидентов Кипра прогрессивный (до 35%), но эффективно снижается льготами и вычетами - фактически многие частные арендодатели платят около 0-5% с арендных поступлений. При этом иностранные инвесторы, не становясь резидентами, обычно освобождаются от специальных сборов на аренду. Таким образом, налоговый режим весьма благоприятен для владельцев: отсутствуют ежегодные имущественные налоги и действует низкое налогообложение доходов, что повышает чистую доходность инвестиций в недвижимость.

Правовые возможности и корпоративные структуры

Инвесторы могут приобретать недвижимость как на физическое лицо, так и через кипрскую компанию. Учреждение местной компании (Ltd) позволяет обходить некоторые ограничения (например, владеть несколькими объектами, даже если бенефициар не является гражданином ЕС) и может быть выгодно при планировании НДС и налогообложения аренды. Кипрские компании облагаются по одной из самых низких ставок налога на прибыль в ЕС (12,5%), а дивиденды иностранным акционерам могут выплачиваться без удержания налога у источника. Многие зарубежные инвесторы пользуются этой возможностью, чтобы оптимизировать структуру владения недвижимостью.

В целом правовая система Кипра открыта для иностранных инвестиций в недвижимость и предоставляет понятные механизмы защиты прав собственности. Компания Murblz рекомендует перед крупной сделкой получить индивидуальную консультацию юристов, чтобы наилучшим образом структурировать покупку с учётом всех правовых и налоговых нюансов.

5. Внешние факторы и условия для инвесторов

Внешние факторы, безусловно, влияют на рынок, но Кипр демонстрирует высокий запас прочности перед глобальными вызовами. Геополитическое положение острова уникально: находясь на стыке Европы, Азии и Африки, Кипр остаётся оазисом стабильности и безопасности, привлекая капиталы из менее спокойных регионов. Так, в 2022-2023 годах страна приняла тысячи высококвалифицированных переселенцев из Восточной Европы (релокация IT-бизнесов на фоне конфликта), что подпитало спрос на жильё и офисы. В 2024 году наблюдалась корректировка - рынок переварил этот приток, но многие прибывшие обосновались на Кипре всерьёз и надолго, интегрируясь в экономику. На 2025 год прогнозируется относительная стабильность внешних условий: денежно-кредитная политика ЕС постепенно смягчается (процентные ставки ЕЦБ в начале 2025 года начали снижение), что улучшит доступность ипотечного кредитования и может привлечь на рынок больше местных покупателей.

Политика ЕС в отношении золотых паспортов ужесточилась, но Кипр оперативно переориентировался на модель резидентства за инвестиции, которая продолжит действовать. Потенциальное вступление Кипра в Шенген в ближайшие годы (заявка на рассмотрении) добавит недвижимости привлекательности для глобальных инвесторов, повысив ценность кипрского ПМЖ. В международном плане Кипр укрепляет связи с Ближним Востоком и Азией - ожидается рост интереса к недвижимости со стороны инвесторов из этих регионов ввиду выгодного налогового режима и удобства ведения бизнеса на острове (англоязычная юрисдикция ЕС). Также улучшение отношений Кипра с США (отмена виз в 2023 году для киприотов) и потенциальный прогресс в урегулировании кипрского вопроса могут позитивно сказаться на инвестиционном климате.

В целом при сохранении стабильной политической ситуации 2025 год обещает быть успешным для рынка недвижимости Кипра. Высокий спрос, подкреплённый туризмом и притоком экспатов, а также масштабные инфраструктурные проекты создают предпосылки для дальнейшего роста цен и количества сделок. При этом растущее предложение нового жилья (в первой половине 2024 года число выданных разрешений на строительство увеличилось на 32,5%) поможет избежать дефицита и удержать рынок в здоровом балансе.

Инвесторам рекомендуется обращать внимание на перспективные локации: Ларнаку с её обновлением набережной и порта, Пафос с развитием западного побережья (новая магистраль), Никосию с технологическим кластером, а также отдельные проекты в Лимасоле и курортной Фамагусте, где грядёт переориентация на качественный туризм.

В заключение: кипрский рынок недвижимости вступает в 2025 год на волне позитивных ожиданий. Это по-прежнему один из немногих рынков Европы, где возможно сочетать высокую доходность и иммиграционные преимущества. Компания Murblz внимательно исследует для своих клиентов текущие тренды и возможности - от инвестиций для получения ПМЖ до проектов с высокой доходностью аренды.

Частые вопросы